Mäklare förändrar bostäder med AI

AI har på kort tid blivit ett vanligt arbetsverktyg i mäklarbranschen. Enligt Mäklarbarometern från Högskolan i Gävle använder nio av tio svenska mäklare AI i sitt arbete. Vanligast är textproduktion och bildhantering.

Samtidigt väcker utvecklingen frågor. Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, har fått in anmälningar där spekulanter upplevt att det varit oklart om bilder visat bostadens verkliga egenskaper eller något som skapats med AI. Enligt nya uppgifter från FMI som SVT publicerade den 9 september har 24 anmälningar under 2026 handlat om AI-manipulerade bostadsbilder. I exempel som uppmärksammats har bland annat väggar flyttats och pooler placerats på tomter utan information om att bilderna varit AI-redigerade.

AI blir vanligare

Att bostadsbilder redigeras är förstås inget nytt. Fotografer har länge justerat exempelvis ljus, färg och kontrast. Med generativ AI går det däremot att göra betydligt större förändringar, dessutom snabbt och till en relativt låg kostnad.

En omöblerad lägenhet kan fyllas med soffor, bord och lampor. En tom uteplats kan få utemöbler och en trist himmel kan förvandlas till en dramatisk solnedgång. Det går även att visualisera större förändringar, som hur huset skulle kunna se ut efter en tillbyggnad eller hur trädgården skulle se ut med en pool.

I Mäklarbarometern uppgav 42 procent av mäklarna att de använder AI flera gånger i veckan. 56 procent ansåg dessutom att AI-verktygens förslag är tillräckligt bra för att kunna användas utan ändringar. AI kan alltså vara ett effektivt sätt att hjälpa en potentiell köpare att se möjligheterna i en bostad. Men ju mer verklighetstrogna bilderna blir, desto svårare kan det också bli att avgöra vad man faktiskt tittar på.

Var går gränsen för AI i en bostadsannons?

Det finns ingen generell regel som säger att en mäklare inte får använda AI-genererade bilder. Däremot måste marknadsföringen av bostaden stämma överens med verkligheten och får inte vilseleda spekulanter.

FMI är tydlig med att det ska framgå när en bild är AI-genererad. Om det inte är uppenbart bör det också framgå på vilket sätt bilden skiljer sig från verkligheten. Mäklaren ansvarar dessutom för att bilden inte blir missvisande. Det betyder att det finns en viktig skillnad mellan att exempelvis visa hur ett tomt rum skulle kunna möbleras och att skapa egenskaper hos bostaden som en köpare kan uppfatta som verkliga.

FMI lyfter också risken för felaktiga proportioner. AI-genererade möbler, altaner eller tillbyggnader kan se fullt realistiska ut på en bild men vara för stora för den faktiska ytan. En sådan visualisering kan ge en felaktig uppfattning om vad som ryms på platsen.

EU:s nya transparensregler för AI började tillämpas den 2 augusti 2026. AI-förordningen innehåller bland annat krav på märkning av vissa typer av AI-genererat och AI-manipulerat innehåll.

När AI-bilden ser bättre ut än verkligheten

SVT har tidigare rapporterat om mäklare som använder AI för att exempelvis byta färg på en soffa eller gardiner. I de fallen har både originalbilden och den AI-redigerade versionen visats i annonsen för att göra skillnaden tydlig. Men AI kan också förändra sådant som faktiskt påverkar hur en köpare uppfattar bostaden.

I september uppmärksammade SVT exempelvis bostadsannonser där dagsljus hade förvandlats till perfekt skymningsljus. I ett fall hade en balkong samtidigt fått nya möbler och förändrade proportioner.

FMI:s utgångspunkt är att bilder som överdrivet förskönar eller förvränger bostadens faktiska utseende kan vara vilseledande. Ansvaret ligger på mäklaren, oavsett vilket verktyg som använts för att skapa eller redigera bilden.

Poolen eller tillbyggnaden på bilden kanske inte får byggas

För den som letar efter hus finns ytterligare en sak att tänka på. En AI-bild kan visa hur villan skulle se ut med en tillbyggnad, ny altan, takkupa eller pool. Det betyder däremot inte att förändringen faktiskt går att genomföra på den aktuella fastigheten.

Sedan den 1 december 2025 gäller ett nytt regelverk för bygglov i Sverige. Reglerna har förändrat lovplikten för en rad åtgärder, men vad som får göras beror fortfarande på både vilken åtgärd det handlar om och förutsättningarna på den aktuella platsen. Det kan exempelvis finnas särskilda bestämmelser eller utökad lovplikt som påverkar vad som är möjligt.

En snygg AI-visualisering ska därför inte ses som ett besked om att projektet går att genomföra. Om en bostadsannons exempelvis visar hur huset skulle kunna se ut med ett extra rum är det klokt att kontrollera förutsättningarna innan möjligheten vägs in i ett köpbeslut. Detsamma gäller andra visualiserade förändringar av huset eller tomten.

AI kan med andra ord visa hur något skulle kunna se ut, men inte automatiskt om du får bygga det.

Det här bör du kontrollera när bostadsannonsen innehåller AI-bilder

För bostadsköparen blir det allt viktigare att skilja mellan inspiration och bostadens faktiska skick. Titta därför efter om bilden är märkt som AI-genererad, AI-redigerad, visualisering eller fotomontage. Finns både originalbilden och den redigerade versionen är det enklare att se vad som faktiskt har förändrats.

Var särskilt uppmärksam på sådant som påverkar hur du värderar bostaden. Har rummet verkligen den storlek som bilden ger intryck av? Når kvällssolen faktiskt uteplatsen? Finns poolen, altanen eller tillbyggnaden, eller är den bara en visualisering?

Och om en möjlig framtida ombyggnad är en viktig anledning till att du är intresserad av bostaden bör du kontrollera vilka förutsättningar som gäller för just den fastigheten innan du köper.

Har du hittat drömhuset och funderar på vad du faktiskt får bygga? På Bygglov.se kan du få hjälp med frågor om bygglov och ditt planerade projekt.