Men den som förstår symbolerna får snabbt övertaget, här står nämligen allt om hur marken får användas, hur stort du får bygga och vilka regler som gäller för just din tomt.
En detaljplan är kommunens verktyg för att bestämma hur mark och vatten får användas och hur bebyggelsen ska se ut inom ett avgränsat område. Den anger alltså vad som får och inte får byggas, vilka byggnader som är tillåtna, hur höga de får vara, var tomtgränser går och hur gator, parker och gångvägar ska placeras.
Kort förklarat: detaljplanen sätter spelreglerna f ör alla byggåtgärder inom ett detaljplanerat område.
Kommunen tar fram och beslutar om planen
Enligt plan- och bygglagen (PBL) är det alltid kommunen som beslutar om att ta fram, ändra eller upphäva en detaljplan. Ingen annan myndighet eller privatperson kan anta en sådan plan. Kommunen ansvarar också för att tolka de detaljplaner som redan finns, vilket betyder att det ofta är bygglovshandläggaren som avgör hur planbestämmelserna ska förstås i praktiken.
Planen tas fram i flera steg, från samråd och granskning till antagande i byggnadsnämnden eller kommunfullmäktige. Under processen får både boende och andra berörda lämna synpunkter.
Så ser en detaljplan ut
En detaljplan visas som ett tydligt avgränsat område på en plankarta. På kartan finns planbestämmelser: symboler, bokstäver och färger som visar exempelvis byggnadshöjd, takvinkel, markanvändning och byggrätt. Till kartan hör en planbeskrivning, där kommunen förklarar syftet och bakgrunden till planen.
I vissa fall finns även illustrationsritning, grundkarta och miljökonsekvensbeskrivning som bilagor. Tillsammans ger de en komplett bild av hur området ser ut i dag och hur det är tänkt att utvecklas.
Du kan hitta detaljplanen för din fastighet på kommunens webbplats eller via Lantmäteriets tjänst “Detaljplaner”, där du ser både gällande och pågående detaljplaner. Många kommuner har även digitala kartor där du kan klicka på din tomt för att se om den ligger inom ett detaljplanerat område.
En typisk detaljplanekarta består av flera lager och symboler.
1. Plankartans uppbyggnad
Den visar exakt var du får bygga, vad marken ska användas till och vilka regler som gäller för höjd, takvinkel och byggnadsarea.
2. Grundkarta
En grundkarta ligger till grund för hela planen. Den visar fastighetsgränser, byggnader, vägar och höjder. Den upprättas av kommunen eller en mätkonsult.
3. Planbestämmelser
Här anges regler för byggnadernas placering, användning, höjd, våningsantal, takvinkel och byggnadsarea. Det är dessa bestämmelser som styr bygglovet, du får bara bygga det som planen tillåter.
4. Användningsbestämmelser
Visar vad marken får användas till. Exempel: “B” = bostäder, “H” = handel, “P” = parkering.
5. Egenskapsbestämmelser
Reglerar hur byggnaderna ska utformas. Exempel: takvinkel, materialval, färg eller att byggnader ska anpassas till kulturmiljön.
6. Administrativa bestämmelser
Här står vem som ansvarar för planens genomförande, samt eventuella villkor för byggstart eller tid för genomförandetiden.
7. Planområdesgräns
Den svarta linjen runt planen visar vilket område som omfattas. Inom linjen gäller planens bestämmelser.
8. Planinformation
Här hittar du planbeskrivningen, illustrationsritningar och andra dokument. Planbeskrivningen är inte juridiskt bindande, men den förklarar varför kommunen har gjort sina val. Att läsa den ger ofta viktiga ledtrådar om hur kommunen tänker kring förändringar.
Detaljplanen är uppbyggd som ett lager på lager-system. Högst upp ligger de juridiskt bindande bestämmelserna, under finns kompletterande information och illustrationer. Genom att förstå hierarkin vet du vad som är “måste” och vad som bara är “bör”.
När behövs en detaljplan?
En detaljplan tas fram när kommunen vill styra en större förändring i bebyggelsen, till exempel vid nya bostadsområden, skolor, industriområden eller större tillbyggnader.
Ofta krävs att en detaljplan är på plats innan bygglov kan beviljas, särskilt om marken ska användas på ett nytt sätt, eller om förändringen påverkar allmän platsmark, vägar eller vattenområden.
Detaljplanen styr alltså förutsättningarna för bygglov: även om du uppfyller Boverkets tekniska krav får du inte bygga något som strider mot planen.
- Allmän plats, kvartersmark och vattenområden
- Inom varje detaljplan delas marken in i tre huvudtyper:
- Allmän plats – gator, torg, parker eller naturmark som ska vara tillgängliga för allmänheten.
- Kvartersmark – mark för bostäder, handel, kontor, industri eller liknande privata funktioner.
- Vattenområden – sjöar, åar eller kuststräckor där kommunen kan styra bryggor, badplatser eller båtplatser.
Planen kan ange detaljer som hur höga husen får vara, hur långt från tomtgräns byggnader ska stå eller om ledningar får dras över en annan fastighet.
Hur länge gäller en detaljplan?
När kommunen har beslutat om en detaljplan blir den giltig först när beslutet vunnit laga kraft, alltså när tiden för överklagande gått ut utan att någon överklagat.
Då får du en garanterad rätt att bygga enligt planen under den så kallade genomförandetiden, som är minst fem och högst femton år. Efter genomförandetiden gäller planen fortfarande, men kommunen kan då välja att ändra, upphäva eller ersätta den med en ny. På plankartan står alltid hur lång genomförandetiden är.
Hitta detaljplan – så gör du
Det enklaste sättet att hitta detaljplanen för en fastighet är att söka på kommunens hemsida eller i Lantmäteriets tjänst “Detaljplaner”. Där kan du se både gällande och pågående detaljplaner.
I Göteborg kan du till exempel använda stadens karta för detaljplanerat område för att se status, planbeskrivning och filer. Om du inte hittar digitalt, kan du alltid kontakta kommunens stadsbyggnadsförvaltning och be att få ta del av handlingarna, eftersom detaljplaner är offentliga handlingar.
Hur lång tid tar det att ta fram en detaljplan?
Att ta fram en ny detaljplan är en omfattande process. Den tar normalt mellan 1 och 2 år, men större projekt kan ta längre tid. Arbetet innehåller flera steg: samråd, granskning, politiskt beslut och slutligen laga kraft. Under tiden kan du följa pågående detaljplaner via kommunens webbplats, till exempel pågående detaljplaner i Göteborg.
Alla kommuner ska tillhandahålla planhandlingar digitalt eller i pappersform. Under rubriken “Filer och dokument” hittar du vanligtvis:
- Plankarta (juridiskt bindande)
- Planbeskrivning
- Grundkarta
- Illustrationsritning
- Eventuella utredningar (trafik, buller, dagvatten, miljö)
Vill du använda planen i ett projekt? Då kan du begära originalfiler (t.ex. DWG-format) från kommunen.
Checklista
- Hitta din detaljplan via kommunen eller Lantmäteriet
- Identifiera om din fastighet ligger inom detaljplanerat område
- Läs plankartan, den visar gränser, användning och byggrätt
- Studera planbestämmelserna, här står alla juridiska regler
- Gå igenom planbeskrivningen, den ger bakgrunden
- Kontakta kommunen vid oklarheter eller planer på att bygga nytt
