Bygga till – allt om tillbyggnad, nya bygglovsregler & pris

I takt med att bostadspriser över tid stigit har tillbyggnader blivit ett vanligt alternativ till att byta bostad. Här går vi igenom vad kostnaden för att bygga ut huset kan hamna på och vilka faktorer som avgör.

Nya bygglovsregler 2025 tillbyggnad

Från 1 december 2025 förenklas PBL-reglerna kring bygglov för tillbyggnader: upp till 30 m² blir lovfritt inom detaljplan, även för flerbostadshus och komplementbyggnader, så länge de håller sig inom den tillåtna storleken enligt detaljplan eller utanför densamma. Det innebär att både privatpersoner och yrkesverksamma kan spara tid i handläggningen, samtidigt som ansvaret för att följa tekniska krav kvarstår. Bor man utanför detaljplan kan man utföra tillbyggnad utan bygglov på upp till 50 m². Dessutom föreslås det att man ska slå ihop attefallsreglerna med friggebodsreglerna och i stället ska man kunna välja hur man vill disponera 45 m² inom detaljplan (attefallshus på 30 m² och friggebod på 15 m²) och 65 m² utanför detaljplan.

Under övergångsperioden 1 juli 2025–30 juni 2026 kan byggherrar välja att de gamla eller de nya byggreglerna – men måste hålla sig till det valda regelverket genom hela projektet. Detta kräver tydliga val i bygglovsansökan, särskilt vid tillbyggnader som potentiellt kan ligga på gränsen till lovplikt.

Vad ska du bygga ut?

Innan vi går igenom kostnader för tillbyggnad, eller mer specifika saker som vad bygglov kostar för att bygga ut badrummet, är det bra att förtydliga två begrepp: utbyggnad och påbyggnad. En utbyggnad innebär att man ökar på huvudbyggnadens grundyta medan en påbyggnad är något man bygger på höjden, som att bygga till en våning på garaget. Det finns ytterligare en typ av tillbyggnad: underbyggnad, som innebär att man gräver ut ett källarplan under huset.

Det är även bra att känna till vissa grundläggande saker, till exempel om din bostad är inom eller utanför detaljplan eller om det råder några speciella områdesbestämmelser där du bor. I så fall är reglerna striktare än om du bor på landet. Det kan även finnas särskilda bestämmelser kring att bygga ut ett gammalt hus, till exempel om det är k-märkt. Om du är osäker på vad som gäller för tillbyggnad gammalt hus är det alltid säkrast att kontakta byggnadsnämnden där du bor.

Så planerar du tillbyggnaden

Att bygga till kan kosta en hel del och därför är det viktigt att du planerar projektet ordentligt. Det kan ta tid att få hem allt material du behöver. Det är också bra att kontakta hantverkare till tillbyggnad i god tid. Ett bra första steg i planeringen när du ska bygga ut hus är att hitta inspiration. Även om du vet vad du vill göra skadar det inte med inspirationsbilder. Du kanske upptäcker en smart lösning du inte har tänkt på.

Beroende på hur stor tillbyggnad du ska göra kan det vara värt att anlita en arkitekt som kan hjälpa dig ta fram ritningar till att bygga ut huset. Det är även viktigt att ha bra ritningar när du ska söka bygglov för tillbyggnad. För tillbyggnader är det bygglovsritningar som krävs, de visar hur den nya tillbyggnaden kommer att se ut och integreras med det befintliga huset. Ska du bygga ut huset själv eller anlita entreprenad? Då behöver du även ta beslut om vilken typ av entreprenad du vill ha. Generalentreprenad, totalentreprenad och delad entreprenad är de tre vanligaste typerna.

• Totalentreprenad. Totalentreprenad är det vanligaste alternativet för den som vill slippa ha ansvaret för de olika delarna av bygget. Upphandlingsformen innebär att endast en entreprenör ansvarar för allt – från projektering till arbetsutförande.
• Delad entreprenad. Delad entreprenad innebär att du som beställare/byggherre ansvarar för projekteringen för byggnadsprojektet och för att anlita underentreprenörer.
• Generalentreprenad. Till skillnad från delad entreprenad innebär generalentreprenad att endast en entreprenad kontrakteras. Denna entreprenör (generalentreprenören) kan sedan skriva separata avtal med olika underleverantörer som behövs till projektet, som snickare. Dock är det du som beställare som ansvarar för själva projekteringen.

Vad kostar det att bygga ut?

För att du ska kunna räkna ut kostnaden för att bygga till en utbyggnad behöver du bland annat veta om du tänker bygga själv, anlita entreprenad eller om du behöver en arkitekt. Andra saker du bör ta med i din kostnadskalkylen är:

• Bygglovskostnader. Vid större tillbyggnader krävs nästan alltid bygglov och anmälan. Beroende på hur komplext projektet är kan även tekniskt samråd krävas, vilket ökar avgifterna. Tänk även på att du behöver presentera ritningar vid ansökan av bygglov.
• Materialkostnader. Här behöver du räkna in allt från virke och isolering till fönster, färg och takmaterial.
• Arbetskostnader. Om du anlitar hantverkare är det bra att ta in offerter från flera olika företag för att kunna jämföra priserna. Kom ihåg att du kan utnyttja ROT-avdraget för arbetskostnaden.
• Entreprenadkostnader. Totalentreprenad brukar vara dyrast då entreprenören ansvarar för allt, medan delad entreprenad är något billigare då du själv behöver upphandla olika hantverkare.
• Mark- och grundarbeten. Det kan vara svårt på förhand att veta vad kostnaden för mark- och grundarbeten blir eftersom du kanske inte vet hur det ser ut en bit ner i jorden. I vissa fall finns berg som måste sprängas eller spräckas, vilket medför högre kostnader.
• Oförutsedda utgifter. Se till att ha en buffert på minst 10 – 20 % av den totala kostnaden för att vara redo om något oväntat skulle uppstå.

Få mer specifika kostnadsexempel genom att använda bygglovsguiden och välja din kommun.

Bygga ut hus – regler och krav

Innan du ska bygga till huset eller göra en större förändring är det viktigt att sätta sig in i vilka regler som gäller. En tillbyggnad kan omfatta allt från att bygga ut huset i vinkel till att skapa en ny våning eller ett extra rum. Reglerna för bygglov varierar beroende på var fastigheten ligger, byggnadens storlek och utformning samt områdets detaljplan.

I många fall krävs bygglov för tillbyggnad, särskilt om tillbyggnaden avsevärt påverkar byggnadens storlek eller utseende. Men hur mycket får man bygga ut huset utan bygglov?

• Attefallshus. En komplementbyggnad på upp till 30 m² får byggas på tomt där ett en- eller tvåbostadshus finns. Huset måste vara fristående och får alltså inte byggas ihop med bostadshuset. Men attefallsbyggnader får användas på många sätt, som komplementbostad, carport, garage, vedförråd, växthus eller bastu, för att nämna några. Du får uppföra attefallshus utan bygglov, men du behöver en anmälan och ett startbesked.
• Friggebod. Friggebodsreglerna innebär att du får uppföra en eller flera komplementbyggnader, så kallade friggebodar, en tillbyggnad 15 kvm.
• Skärmtak. Du får utan bygglov sätta upp ett skärmtak, exempelvis ovan altanen eller entrén så länge taket är högst 15 m² stort. Du kan hitta tillbyggnad 15 kvm ritning på nätet för såväl takkupor som friggebodar, vilket kan spara dig en del utgifter om du planerar att bygga till själv.
• Takkupor (attefallstakkupor). I likhet med attefallsreglerna behövs vanligtvis bara en anmälan och ett startbesked för att bygga attefallstakkupor. Eftersom de ökar byggnadens volym räknas de som en tillbyggnad.

Om du vill bygga ut en sommarstuga, gäller liknande regler som för vanliga bostadshus. Dock kan strandskydd eller andra restriktioner påverka vad som är tillåtet.

Plan- och bygglagen (PBL) styr vilka byggåtgärder som kräver bygglov. Enligt PBL ska tillbyggnader anpassas till den befintliga bebyggelsen och omgivningen. Därför är det alltid bra att kontakta kommunen innan du sätter i gång, särskilt om du är osäker på om din tillbyggnad kräver bygglov.

Vanliga frågor och svar om att bygga till