Entreprenadbesiktning – vad är det och när behövs det?

Det är en oberoende granskning av byggentreprenaden för att fastställa att arbetet uppfyller avtalet mellan beställare och entreprenör. Oavsett om det handlar om nybyggnation, ombyggnad eller tillbyggnad är besiktning en viktig del i processen för att undvika framtida konflikter och kostsamma fel. Läs mer om hur mycket en entreprenadbesiktning kostar och vad som ingår.

Vad är en entreprenadbesiktning?

En entreprenadbesiktning är en juridiskt reglerad teknisk kontroll av ett byggprojekt. Den genomförs av en certifierad besiktningsman – ofta ansluten till SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund) – och dokumenteras i ett entreprenadbesiktning protokoll. Protokollet listar brister, avvikelser och eventuella åtgärder som behöver rättas till. Besiktningen kan avse allt från småhus till större fastigheter och är vanligt vid både privat och kommersiellt byggande.

När görs entreprenadbesiktning?

Besiktning kan utföras vid olika skeden:

• Förbesiktning – innan entreprenaden är klar, för att upptäcka fel i tid.
• Slutbesiktning – direkt efter att entreprenaden är färdigställd. Den är avgörande för att fastställa om entreprenaden är godkänd.
• Efterbesiktning – när tidigare påpekade fel har åtgärdats.
• Garanti- och statusbesiktning – görs efter två eller fem år för att kontrollera om fel uppkommit under garantitiden.

Vad kostar en entreprenadbesiktning?

Entreprenadbesiktning pris kan variera beroende på projektets omfattning, typ av byggnad och ort. I genomsnitt kostar en besiktning mellan 7 000 – 20 000 kronor, men för större projekt kan det bli mer. I storstäder kan priset vara något högre, exempelvis kan en entreprenadbesiktning i Stockholm och Göteborg hamna på upp till 20 000 kronor. Det är dock viktigt att inte stirra sig blind på priset – att välja en erfaren och certifierad besiktningsman är avgörande för resultatet.

I Stockholm ligger genomsnittspriset för en entreprenadbesiktning ofta runt 7 000 – 20 000 kronor, beroende på projektets omfattning, typ av byggnad och vilken besiktningsform det gäller. Exempel på entreprenadbesiktning för en standardvilla på upp till 69 m²:

• Förbesiktning: 5 500 kronor
• Kontrollbesiktning: 6 000 kronor
• Slutbesiktning: 8 000 kronor

Vad ingår i en entreprenadbesiktning?

Vid en normal husbesiktning kontrolleras till exempel:

• Byggkonstruktion (väggar, tak, bjälklag)
• VVS-installationer (värme, vatten, avlopp)
• El-installationer och elsäkerhet
• Ytskikt och detaljer
• Ventilation och energiprestanda

Resultatet dokumenteras i ett besiktningsprotokoll, som fungerar som underlag för beslut om godkännande eller krav på åtgärder. Protokollet är också ett juridiskt dokument som kan användas vid tvister.

När behövs en entreprenadbesiktning?

En entreprenadbesiktning är något du gör när du byggt ett nytt hus eller gjort större renoveringsarbeten – och den är mycket viktig. Syftet är att säkerställa att arbetet är korrekt utfört enligt avtal, ritningar, gällande byggregler och god branschpraxis. Det är alltså ett professionellt sätt att kontrollera att du får det du har betalat för.

Här är varför en entreprenadbesiktning är nödvändig:

1. Kvalitetssäkring av byggprojektet

Besiktningen kontrollerar att entreprenören har uppfyllt alla sina åtaganden. Det gäller både det som står i avtalet (exempelvis i enlighet med AB 04 eller ABT 06) och det som är standard enligt lagar och byggnormer.

2. Upptäcka fel och brister i tid

Fel som upptäcks vid slutbesiktningen måste normalt åtgärdas av entreprenören – utan extra kostnad för dig. Därför är det viktigt att en slutbesiktning görs innan slutbetalning sker. Om du inte gör en entreprenadbesiktning kan det bli svårt att kräva ansvar för fel i efterhand.

3. Få ett protokoll att luta dig mot

Efter en entreprenadbesiktning får du ett entreprenadbesiktning protokoll där alla upptäckta fel och anmärkningar dokumenteras. Detta dokument fungerar som ett viktigt bevis vid tvister eller reklamation.

4. Skydd som konsument eller byggherre

Det är ett sätt att skydda dig mot dolda fel, fuskarbete eller bristande materialval. Du får en objektiv bedömning av en oberoende besiktningsman.

5. Nödvändigt för vissa försäkringar eller garantier

Många garantier eller försäkringar gäller först efter att en slutbesiktning är gjord och godkänd. Det gäller särskilt vid nyproduktion.

Hur hittar jag en besiktningsman?

Oavsett om du vill utföra en entreprenadbesiktning i Göteborg eller någon annan stad, är det viktigt att du väljer rätt besiktningsman. För att hitta en kvalificerad besiktningsman bör du söka via branschorganisationer som SBR eller använda plattformar där du enkelt kan hitta besiktningsman baserat på din ort, exempelvis Stockholm eller Göteborg. Vi hjälper dig gärna hitta en behörig besiktningsman oavsett var i landet du bor.

Besiktning vid husköp eller nybyggnation

Oavsett om du köper en befintlig villa eller ett nyproducerat hus är en besiktning en av de viktigaste åtgärderna för att undvika framtida problem och kostnader. En besiktning av hus, även kallad överlåtelsebesiktning, är en okulär kontroll av fastighetens skick och utförs vanligtvis innan kontraktet skrivs. Denna typ av besiktning är inte detsamma som en entreprenadbesiktning, men båda har ett gemensamt mål – att skydda dig som köpare och ge ett tydligt underlag för beslut.

Vid en överlåtelsebesiktning går en besiktningsman igenom alla tillgängliga delar av huset, inklusive:

• Tak, fasad, fönster och grund
• Vindsutrymmen och krypgrunder
• Fuktindikationer i badrum och våtrum
• Elinstallationer, värmesystem och ventilation
• Eventuella tecken på mögel, rötskador eller sättningar

Besiktningsmannen dokumenterar brister i ett besiktningsprotokoll, som köparen sedan kan använda i förhandlingar eller för att ställa krav på åtgärder. För nybyggda hus är det vanligt att genomföra en entreprenadbesiktning (enligt ABT 06) i samband med slutbesiktning – för att säkerställa att huset är fackmannamässigt byggt och uppfyller kontraktets krav. Även här anlitas en oberoende certifierad besiktningsman, som går igenom konstruktionen, installationsarbeten, ytskikt och funktioner.

Entreprenadbesiktningen fokuserar mer på avvikelser från avtal och bygghandlingar, medan besiktning för husköp har fokus på skick och riskkonstruktioner. För köpare av nyproducerade hus är det vanligt att kombinera båda besiktningstyperna – alltså både en entreprenadbesiktning vid inflytt och en överlåtelsebesiktning vid försäljning längre fram.

Vill du vara helt trygg i ditt köp är det klokt att anlita en erfaren och certifierad besiktningsman. Vi hjälper dig gärna att hitta besiktningsman i Stockholm, Göteborg och andra delar av Sverige.

Varför är entreprenadbesiktning viktig?

Besiktningen är inte bara en formalitet – den är en garanti för att entreprenaden uppfyller alla krav enligt kontrakt, lagstiftning och byggnormer. Den skyddar både dig som beställare och entreprenören och minskar risken för framtida tvister. Dessutom är det ett krav i många entreprenadavtal, särskilt i upphandlingar enligt AB 04 eller ABT 06.

AB 04 (Allmänna Bestämmelser för byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader)Detta är ett standardavtal för utförandeentreprenader. Det används när beställaren (byggherren) tillhandahåller handlingar, såsom ritningar och tekniska specifikationer, och entreprenören bara ansvarar för att utföra arbetet enligt dessa.

ABT 06 (Allmänna Bestämmelser för totalentreprenader avseende byggnads-, anläggnings- och installationsarbeten). Detta är ett standardavtal för totalentreprenader, där entreprenören ansvarar för både projektering (konstruktion, ritningar, lösningar) och utförande. Beställaren beskriver funktioner och krav, men entreprenören får större ansvar för att lösa hur detta ska uppnås.

Både AB 04 och ABT 06:

• Reglerar betalning, ändringar, tidplan, besiktning, fel, garantier och tvistelösning.
• Innehåller detaljerade regler för hur entreprenadbesiktning ska gå till – t.ex. slutbesiktning, garantibesiktning och efterbesiktning.
• Ligger ofta till grund för när en besiktningsman ska kallas in och hur ett besiktningsprotokoll ska hanteras.
• Minskar risken för tvister eftersom båda parter vet vad som gäller.

Skillnaden mellan entreprenadbesiktning och slutbesiktning

Slutbesiktning och entreprenadbesiktning är inte exakt samma sak, även om de hänger ihop. Entreprenadbesiktningar är ett samlingsbegrepp för olika typer av besiktningar som görs under och i slutet av ett byggprojekt för att kontrollera att arbetet följer avtal, ritningar och regler. Den kan delas upp i flera steg, till exempel:

• Byggmötesbesiktning eller löpande besiktningar under projektets gång
• Slutbesiktning, som är den sista besiktningen innan entreprenaden avslutas och slutbetalning sker

Slutbesiktningen är alltså en särskild typ av entreprenadbesiktning som sker när bygget är färdigt. Vid slutbesiktningen går besiktningsmannen igenom hela projektet för att upptäcka eventuella fel och brister innan byggherren tar över ansvaret fullt ut. Protokollet från slutbesiktningen ligger ofta till grund för garantibesiktningar senare.

• Entreprenadbesiktning = alla besiktningar under och efter bygget
• Slutbesiktning = den avslutande besiktningen innan projektet formellt godkänns

Två år efter den godkända slutbesiktningen utför man något som kallas garantibesiktning. I den går en besiktningsman igenom bostaden igen för att upptäcka eventuella brister eller fel som uppkommit under de två åren efter slutbesiktningen. Tänk på att utföra garantibesiktningen inom två år eftersom reklamationstiden går ut sedan. Garantibesiktning kallas även för tvåårsbesiktning.

Det finns även något som kallas för efterbesiktning, vilket är en uppföljande kontroll där man säkerställer att tidigare upptäckta fel har blivit åtgärdade enligt slutsatser från tidigare besiktning.

Vanliga frågor och svar om entreprenadbesiktning