Skulder, eftersatt underhåll och stigande räntor hotar nu att skapa en kris som kan påverka hela bostadsmarknaden.
Underhållsskulden växer snabbt
Många av landets allmännyttiga bostäder byggdes under miljonprogrammet på 1960–70-talet. De har nu nått en punkt där stammar, fasader, hissar och ventilation måste bytas, men pengarna saknas.
Enligt Boverket uppgår den samlade renoveringsskulden till över 600 miljarder kronor och ökningen fortsätter. Samtidigt har de flesta kommunala bostadsbolag tvingats pausa nybyggnationer och i vissa fall även planerade renoveringar, på grund av ekonomiskt underskott.
– Vi ser en tydlig försämring i allmännyttans möjligheter att underhålla sitt bestånd. När kostnaderna för räntor, energi och material stiger samtidigt som hyrorna inte kan följa med, pressas marginalerna till noll, säger Anna-Karin Palm, analytiker på Boverket.
Kommuner med akuta problem
I flera kommuner, särskilt i glesbygd och mindre städer, är situationen nu akut. Där hyrorna är låga och efterfrågan svag räcker inte intäkterna till att finansiera omfattande renoveringar. Samtidigt tvingas bolagen ta ansvar för fastigheter som ingen annan vill köpa.
Det är en ond cirkel. Dåligt underhållna bostäder minskar attraktiviteten, vilket leder till högre vakanser och ännu sämre ekonomi
Anna-Karin Palm, analytiker på Boverket
Kommuner som Ånge, Hagfors och Ljusnarsberg nämns ofta som exempel där bostadsbolagen i praktiken har slut på pengar till nödvändiga åtgärder. Men även större städer, som Göteborg, Eskilstuna och Uppsala, varnar nu för att renoveringsberget växer snabbare än resurserna.
Boverket: ”Det är ett systemfel”
I rapporten beskriver Boverket problemet som strukturellt: staten förlitar sig på att allmännyttan ska bära sitt eget ansvar men regelverket och ekonomin har inte följt med utvecklingen.
– Det handlar inte bara om enskilda bolag, utan om ett systemfel. Många av dessa fastigheter har stort behov av investeringar som inte kan finansieras via hyrorna utan att slå mot hushållen, säger Boverkets generaldirektör Anders Sjelvgren.
Boverket föreslår nu en nationell diskussion om hur allmännyttan ska finansieras långsiktigt, särskilt i kommuner där fastighetsvärdena är för låga för att klara stora lån.
Klimatomställningen bromsas
Krisen får också konsekvenser för Sveriges klimatarbete. De flesta renoveringar innefattar energibesparande åtgärder men när projekten skjuts upp, stannar också energieffektiviseringen av.
– Vi har en paradox: samtidigt som bygg- och bostadssektorn ska minska sina utsläpp, tvingas allmännyttan pausa investeringar som hade gjort just det, säger Maria Brogren, energiexpert på Sveriges Allmännytta.
Enligt henne riskerar försenade åtgärder att fördubbla kostnaderna på sikt, både för kommunerna och för klimatet.
Politiskt låst läge
Trots att krisen är välkänd råder politiskt dödläge. Regeringen har hittills avvisat idén om statliga stödprogram för renoveringar, med hänvisning till att kommunala bolag ska drivas affärsmässigt. Oppositionen kräver i stället ett tillfälligt statligt renoveringsstöd för särskilt utsatta bestånd.
– Vi står inför ett vägval. Antingen låter vi förfallet fortsätta, eller så hittar vi gemensamma lösningar. Det handlar inte om bidrag, utan om att säkra grundläggande boendestandard i hela landet, säger Helena Lindahl (C), bostadspolitisk talesperson.
Risk för dominoeffekt
Om allmännyttans ekonomi försvagas ytterligare kan konsekvenserna bli breda. När kommunala bolag inte längre klarar att bygga nytt, påverkas hela bostadsmarknaden, även privata aktörer. Dessutom riskerar socialt utsatta områden att förfalla ännu mer, vilket i sin tur leder till ökade samhällskostnader.
– Allmännyttan är ett av våra viktigaste verktyg för att skapa trygga, blandade och hållbara bostadsområden. Om den faller, faller även balansen på bostadsmarknaden, säger Brogren.
Boverket kräver åtgärder
I sin rapport föreslår Boverket en rad möjliga lösningar:
- Statliga kreditgarantier för renovering i svaga marknader
- En ny modell för energistöd kopplad till underhållsåtgärder
- Möjlighet för kommuner att samverka kring större renoveringsprojekt
Men utan ett nationellt grepp riskerar problemen att växa.
Frågan är inte om vi måste agera, utan när. Väntar vi ytterligare tio år blir kostnaderna oöverstigliga
Anders Sjelvgren
En tyst men avgörande kris
För många kommuninvånare märks krisen redan: fuktskador, kalla lägenheter, eftersatta gårdar och stängda tvättstugor. Men bakom kulisserna pågår en kamp som kan avgöra hela bostadssektorns framtid.
Allmännyttan, som en gång var Sveriges stolthet, står nu vid ett vägskäl.
Frågan är inte längre om krisen kommer, utan hur många kommuner som faktiskt klarar den.
