Kolonilott

Kolonilott – allt du behöver veta

Reglerna för kolonistugor och koloniområden skiljer sig ofta från vanliga småhus och fritidshus. Här går vi igenom grunderna, vanliga fallgropar och hur du bäst tar reda på vad som gäller i just din kommun.

Kortfakta

• Koloniområden kan ligga både inom och utanför detaljplan.
• PBL (Plan- och bygglagen) gäller inte alltid.
• Kommunalt självstyre innebär att olika kommuner kan fatta olika beslut.
• Vissa områden är K-märkta och har särskilda regler.

Viktiga faktorer att tänka på

Att ha en kolonilott innebär både möjligheter och begränsningar. Eftersom koloniområden kan ligga både inom och utanför detaljplan gäller olika regler beroende på platsen. I vissa kommuner behövs bygglov även för små förändringar, medan andra kommuner tillåter enklare tillbyggnader utan krav på bygglov. Det gör att det alltid är viktigt att börja med att ta reda på vad som gäller lokalt – samma regler gäller inte över hela landet.

En annan aspekt är att många koloniområden har särskilda kulturvärden. Om området är K-märkt eller på annat sätt kulturklassat kan det finnas hårda restriktioner mot att ändra stugans utseende, även om åtgärden är liten. Dessutom finns praktiska frågor att ta hänsyn till, som vatten, avlopp och el – ofta krävs anmälan även om bygglov inte behövs. Reglerna är alltså en kombination av PBL, kommunalt självstyre och ibland kulturmiljölagstiftning.

Faktorer att kontrollera:

• Ligger kolonilotten inom detaljplan eller bara i översiktsplan?
• Är området kulturklassat eller K-märkt?
• Krävs bygglov eller räcker en anmälan?
• Finns begränsningar i stadgarna från koloniområdet eller föreningen?

Varför gäller inte alltid PBL för kolonilotter?

Plan- och bygglagen (PBL) styr bygglov och anmälan i Sverige, men den gäller framför allt inom områden som är detaljplanelagda. Många koloniområden är gamla arrendeområden som aldrig fått en detaljplan och ibland inte ens omfattas av översiktsplan. I sådana fall har kommunen ett större handlingsutrymme att fatta beslut från fall till fall, ofta med stöd i det kommunala självstyret och föreningens egna stadgar.

Det innebär att samma typ av åtgärd – till exempel en tillbyggnad eller en veranda – kan kräva bygglov i en kommun men inte i en annan. Kommunen kan också välja att tillåta undantag, särskilt i områden som saknar planläggning. Därför kan PBL sägas ”inte gälla fullt ut” i alla kolonilotter, även om lagen fortfarande sätter de övergripande ramarna.

Vilka regler gäller för kolonilott?

Reglerna för kolonilotter och kolonistugor varierar kraftigt beroende på om området ligger inom detaljplan, endast omfattas av översiktsplan eller helt saknar planläggning. Till skillnad från småhus och fritidshus kan kolonistugor omfattas av både kommunala beslut och föreningens interna stadgar. Därför är det viktigt att alltid börja med att kontrollera vad som gäller i just din kommun och förening.

Kolonistugans storlek och utformning

Många föreningar har egna regler för hur stora byggnader får vara. Dessa regler kan vara mer detaljerade än kommunens krav och styr exempelvis byggnadens höjd, taklutning och hur mycket altan/veranda som är tillåtet.

Exempel från koloniföreningar:

• Stugans maxstorlek: ca 26 m².
• Förråd: ofta max 5 m².
• Veranda/altan: begränsad storlek och ibland krav på öppen utformning.
• Nockhöjd och taklutning kan vara reglerad i föreningens stadgar.

Ägande och byggnad på ofri grund

En kolonistuga räknas juridiskt ofta som en byggnad på ofri grund. Det innebär att du äger själva byggnaden men inte marken, eftersom marken hyrs via arrende från kommunen eller föreningen. När en kolonistuga säljs överlåts alltså byggnaden, men marken följer inte med i köpet.

• Stugan är lös egendom, inte fastighet.
• Ägarbyte ska registreras hos Skatteverket i fastighetstaxeringsregistret.
• Fastighetsavgift betalas av den som står som ägare den 1 januari varje år.

Hur kontrollerar man om kolonilotten omfattas av detaljplan eller översiktsplan?

Det enklaste sättet är att kontakta kommunen där kolonilotten ligger. Kommunens bygglovsavdelning kan svara på om området omfattas av detaljplan, endast översiktsplan eller om det saknar planläggning helt. Många kommuner har även digitala karttjänster där du själv kan söka på fastigheten eller adressen. Där framgår ofta både gällande detaljplaner och översiktsplaner.

Bygglov för kolonistuga

Vilka bygglovsregler som gäller för en kolonistuga beror i hög grad på om området omfattas av detaljplan eller inte. Ligger kolonilotten inom detaljplan gäller samma bestämmelser som för småhus. Det innebär att du behöver bygglov för nybyggnad, tillbyggnad och fasadändringar, men även för åtgärder som fönsterbyten, plank och murar.

Utanför detaljplan kan reglerna vara mindre strikta, men det betyder inte att du kan bygga fritt. Kommunen har fortfarande ett stort handlingsutrymme och kan kräva att du gör en anmälan, till exempel vid installation av eldstad eller förändringar som påverkar byggnadens bärande konstruktion. Dessutom krävs ofta föreningens tillstånd även när kommunen inte kräver bygglov.

Om kolonilotten ligger i ett område som är K-märkt eller kulturhistoriskt klassat blir reglerna ännu strängare. Då kan även mindre förändringar nekas, eftersom syftet är att bevara områdets karaktär och utseende. I praktiken innebär det att bygglov kan avslås även i fall där det annars skulle ha beviljats.

• Inom detaljplan: Bygglov krävs för nybyggnad, tillbyggnad, fasadändringar, fönsterbyten, plank och murar.
• Utanför detaljplan: Kommunen kan ibland tillåta enklare byggnationer utan lov, men anmälan behövs ofta (t.ex. för eldstad eller konstruktioner som påverkar bärande delar).
• K-märkta eller kulturklassade områden: Här kan reglerna vara särskilt strikta. Ändringar som påverkar utseende, material eller helhetsintryck nekas ofta även om bygglov annars skulle kunna beviljas.

Kostnader för kolonilott

Kostnaderna för bygglov och kolonistugor varierar mellan olika kommuner och föreningar. Själva bygglovsavgiften ligger ofta på mellan 5 000 och 15 000 kronor beroende på kommunens taxa. Utöver det kan koloniföreningen ta ut egna avgifter för att hantera ansökningar om ny- eller tillbyggnation. I områden som är kulturhistoriskt klassade kan det dessutom krävas särskilda kulturmiljöutredningar, vilket innebär ytterligare kostnader. Sammantaget gör detta att den totala kostnaden för att bygga nytt eller ändra en kolonistuga kan skilja sig avsevärt från plats till plats.

Vanliga misstag vid kolonilotter

Många som har kolonilott utgår från att reglerna är desamma över hela landet, men det stämmer inte. Varje kommun har egna tolkningar och föreningarna har dessutom sina egna stadgar. Det gör att man lätt kan hamna fel om man inte kontrollerar vad som gäller i just sitt område. Vanliga misstag är till exempel att bygga till i detaljplanerade områden utan bygglov, att dra in vatten eller avlopp utan att göra en anmälan eller att missa att området är kulturklassat och därför omfattas av särskilda regler.

Exempel på misstag:

• Att tro att reglerna är likadana i alla kommuner.
• Att bygga till utan bygglov i detaljplanerat område.
• Att installera vatten eller avlopp utan anmälan.
• Att förbise K-märkning eller kulturklassning.

Checklista – Kolonilott

• Kontrollera om din kolonilott omfattas av detaljplan eller översiktsplan.
• Fråga kommunen om bygglov/anmälan krävs.
• Undersök om området är K-märkt.
• Samla handlingar: situationsplan, ritningar, intyg.
• Skicka ansökan via din kommuns e-tjänst.

Vanliga frågor och svar om kolonilott