Med hushållens ekonomi pressad av höga räntor och stigande levnadskostnader har marknaden snabbt vänt från byggboom till överutbud.
Från bostadsbrist till överskott
Enligt färsk statistik från Byggindustrin och Svensk Mäklarstatistik har antalet lediga lägenheter på marknaden ökat med över 30 % på bara ett år. Det handlar framför allt om nyproducerade bostadsrätter i storstadsregionerna, främst Stockholm, Göteborg och Malmö. Men trenden syns även i mellanstora städer som Uppsala, Linköping och Örebro.
– Många byggprojekt startades under åren med rekordlåga räntor och stark efterfrågan. Nu färdigställs de, men hushållen har inte längre råd att köpa, säger Elin Ljung, analytiker på Byggföretagen.
I vissa nybyggnadsområden har mäklare tvingats sänka priserna med upp till 15–20 % för att locka köpare. Samtidigt rapporterar flera bostadsbolag om stigande vakanser även i hyresrätter.
Byggen som blev kvar
Bakom utvecklingen ligger ett tidsglapp mellan planering och färdigställande. Det som påbörjades under 2021–2022, när efterfrågan var rekordhög, når marknaden först nu, mitt i lågkonjunkturen.
Systemet är trögt. När vi väl märker att marknaden bromsar är byggena redan i gång. Det är därför vi nu ser färdigställda kvarter som står halvtomma
Peter Wallin, vd på ett större byggbolag
I vissa kommuner har byggaktörer dessutom svårt att sälja färdigställda bostäder till de priser som krävs för att täcka byggkostnaderna. Det gör att flera projekt ligger stilla. Inte för att de saknar bygglov, utan för att de saknar köpare.
Hushållens ekonomi har försvagats
Kärnan i problemet är hushållens köpkraft. Räntorna har stigit kraftigt de senaste två åren, samtidigt som elpriser och matkostnader ätit upp marginalerna. Enligt en rapport från SBAB har det genomsnittliga hushållet i Stockholm 30 % mindre kvar i plånboken efter fasta kostnader jämfört med 2021.
– Det handlar inte om att folk inte vill flytta – de kan helt enkelt inte. Den som redan sitter med bolån tvekar att sälja och förstagångsköpare har svårt att få lånelöfte, säger Claudia Wörmann, boendeekonom på SBAB.
Resultatet: ett stort antal nyproducerade bostäder utan köpare, samtidigt som efterfrågan på billigare alternativ, som hyresrätter och andrahandsboenden, ökar.
Nyproduktionen bromsar tvärt
Byggindustrin har redan dragit i handbromsen. Antalet påbörjade bostadsprojekt har fallit till den lägsta nivån sedan 2012, enligt SCB. Byggföretag varslar personal och flera entreprenader läggs på is i väntan på stabilare förutsättningar.
– Vi ser ett stålbad i byggsektorn. Det är tufft både för företag och kommuner som räknat med nya skatteintäkter från inflyttning, säger Catharina Elmsäter-Svärd, vd för Byggföretagen.
Kommunerna oroas över tomma bostäder
Många kommuner som länge kämpat med bostadsbrist står nu inför det motsatta problemet, tomma lägenheter. I vissa fall handlar det om färdigställda kvarter där inflyttning dröjer eller uteblir.
– Vi har ett nytt område där bara hälften av bostäderna är sålda. Samtidigt får vi inte bygga billigare lägenheter eftersom kalkylen inte går ihop. Det är en svår sits, säger Mats Nilsson, samhällsbyggnadschef i Nacka kommun.
Vissa kommuner diskuterar nu om det går att konvertera osålda bostadsrätter till hyresrätter, något som dock kräver både juridiska och ekonomiska justeringar.
Boverket: “En övergångsfas”
Enligt Boverket är situationen allvarlig men inte nödvändigtvis långvarig. Myndigheten beskriver läget som en övergångsfas där utbud och efterfrågan tillfälligt hamnat i obalans.
– Vi ser en marknadsjustering efter flera år av överhettning. Priserna har ökat långt mer än inkomsterna, så en viss nedkylning är inte oväntad, säger Anders Sjelvgren, generaldirektör på Boverket.
Han betonar att problemet inte är att det byggts för mycket – utan att det byggts för dyrt.
En marknad på paus
De flesta experter är överens om att bostadsmarknaden befinner sig i ett slags vakuum. Varken köpare eller säljare vågar agera, samtidigt som räntorna fortfarande är höga. Men många tror att 2026–2027 kan bli en vändpunkt när räntorna sjunker och efterfrågan gradvis återvänder.
– När hushållens ekonomi stabiliseras kommer många av dessa lägenheter att fyllas. Frågan är bara hur många byggföretag som orkar vänta, säger Ljung.
Ett lyxproblem – eller ett strukturellt?
Att Sverige nu för första gången på länge har fler bostäder än köpare kan ses som ett positivt tecken – men bara om priserna anpassas. För byggbranschen och kommunerna innebär det däremot en ny verklighet: planera långsammare, bygga smartare och rikta sig till fler inkomstgrupper.
– Det här är en påminnelse om att bostadsmarknaden inte är immun mot konjunkturcykler. Vi har gått från brist till överflöd, men grundproblemet kvarstår: det byggs inte där människor har råd att bo, säger Wörmann.
